Mit Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung 2014 im vergangenen Jahr haben sich beim Thema Energieausweis für Immobilieneigentümer viele Veränderungen ergeben. Leider kursieren seitdem auch viele falsche Informationen in den Medien, so dass viele Eigentümer und Immobilenmakler aber auch Kauf- und Mietinteressenten stark verunsichert sind. Wir haben bereits in der Vergangenheit umfassend zu den wichtigen Neuregelungen informiert, wollen aber aufgrund der großen Unsicherheit an dieser Stelle mit den größten Mythen rund um den Energieausweis aufräumen.
Mythos 1: Seit 2014 darf nur noch der bedarfsorientierte Energieausweis ausgestellt werden
Das ist falsch. Nach wie vor gibt es zwei Arten von Energieausweisen, den verbrauchsbasierten Energieausweis (Verbrauchsausweis) und den bedarfsorientierten Energieausweis (Bedarfsausweis). Der Verbrauchsausweis wird auf Basis real gemessener Heizenergieverbräuche (z.B. für Erdgas oder Heizöl) erstellt und ist vergleichsweise günstig und einfach. Beim Bedarfsausweis werden anhand von Gebäudegeometrie und Beschaffenheit der Außenflächen sowie der Spezifik der Heizungsanlage theoretische Energiebedarfswerte rechnerisch ermittelt. Das ist deutlich aufwendiger und teurer.
Bereits am 30. September 2008 (und nicht erst 2014) endete die Wahlfreiheit zwischen dem Verbrauchsausweis und dem aufwendigeren Bedarfsausweis, allerdings nur für bestimmte Wohngebäude.
So ist für Wohngebäude, die vor dem 1.11.1977 errichtet wurden (im Zweifel gilt hier das Datum des Bauantrags) und weniger als 5 Wohneinheiten aufweisen nur noch der bedarfsorientierte Energieausweis möglich.
Aber auch für diese Gebäude gibt es eine Ausnahme: Wenn sie bereits beim Bau oder durch spätere energetische Modernisierung das Niveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen, dann besteht für diese Wohngebäude weiterhin Wahlfreiheit zwischen den Ausweisarten. Nach unseren Erfahrungen umfasst diese Ausnahmeregelung in der Praxis sehr viele ältere Häuser, da die Anforderungen der 1. WSchV 77 doch sehr niedrig waren und viele dieser Gebäude in der Zwischenzeit zumindest teilweise saniert wurden.
Wichtig ist, dass sich an den oben genannten Regeln zur Wahlfreiheit auch unter der Neufassung der Energieeinsparverordnung in der EnEV 2014 nichts geändert hat, auch wenn das in einschlägigen Medien und selbst von Fachleuten oft fälschlicherweise so dargestellt wird!
Noch einmal zusammengefasst: Sie haben immer die Möglichkeit, sich einen verbrauchsbasierten Energieausweis ausstellen zu lassen, wenn:
- Ihr Haus über 5 oder mehr Wohneinheiten verfügt oder
- der Bauantrag für Ihr Wohngebäude nach 31.10.1977 gestellt wurde oder
- das Gebäude die Standards der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt
Eine schnelle und einfache Prüfung, ob Ihr Haus unter die oben genannten Regelungen fällt und damit Wahlfreiheit besteht, können Sie mit einem Online-Check unter folgendem link durchführen:
Prüfen Sie hier ob Sie das Wärmeschutzniveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen.
Mythos 2: Beim Immobilienverkauf kann im gegenseitigen Einvernehmen auf einen Energieausweis verzichtet werden
Falsch! Mit Inkrafttreten der neuen Energiesparverordnung 2014 (EnEV 2014) wurden insbesondere die Regeln zur Vorlage des Energieausweises deutlich verschärft. So ist bei Verkauf oder Vermietung von Immobilien potentiellen Käufern bzw. Mietern ein gültiger Energieausweis vorab unaufgefordert vorzulegen. Bereits bei der Anzeige von Verkauf oder Vermietung (völlig unabhängig davon, ob privat oder bei kommerziellen Anbietern wie Zeitungen oder Immobilienportalen) sind bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis zu veröffentlichen, so dass praktisch also bereits lange vor Vertragsschluss ein gültiger Ausweis vorhanden sein muss.
Natürlich ist es möglich, dass ein Immobiliengeschäft auch ohne vorheriges Inserat zustande kommt und dass sich beide Parteien einig sind, dass kein Interesse an einem Energieausweis besteht. Vor Inkrafttreten der EnEV 2014 wurde dann sehr häufig in Kauf- oder Mietverträgen eine entsprechende Ausschlussklausel formuliert. Dies ist aber nun nicht mehr zulässig. Wir empfehlen Verkäufern und Vermietern dringend, in jedem Fall einen gültigen Energieausweis vorzulegen und dies auch zu dokumentieren. Aus unserer Praxis sind uns nun leider schon einige Fälle bekannt, in denen der Immobilienkäufer, mit dem bei Vertragsschluss noch bestes Einvernehmen herrschte, im Nachgang auf dem Klageweg versuchte, den Kaufpreis „nachzubessern“.
Mehr Informationen hierzu:
https://www.energieausweis-vorschau.de/pflicht.html
Mythos 3: Der Energieausweis kann auch für einzelne Wohnungen ausgestellt werden, wenn sie separate Eigentümer haben
Auch das ist falsch! Eingültiger Energieausweis, egal ob Verbrauchs-oder Bedarfsausweis, kann immer nur für das gesamte Gebäude und nicht für einzelne Wohnungen ausgestellt werden, völlig ungeachtet der Eigentumsverhältnisse. Bei Verkauf oder Vermietung einzelner Wohnungen ist somit immer der Energieausweis für das gesamte Gebäude vorzulegen.
Ausnahmen gibt es nur bei gemischt genutzten Gebäuden, also Häusern, die sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt werden (typisch: Wohn- und Geschäftshaus mit z.B. Ladenlokal). Hier sind für den Wohn- und den Gewerbeteil in der Regel jeweils separate Energieausweise auszustellen. Auch hier darf der Wohnteil aber nur als Gesamtheit betrachtet werden.
Mythos 4: Bei der Vermietung von Ferienhäusern ist immer ein Energieausweis vorzulegen
Das ist so nicht richtig. Generell fallen auch Ferienhäuser natürlich unter die Regeln der EnEV 2014 und damit auch unter die Vorlagepflicht von Energieausweisen.
Aber auch für Ferienhäuser gelten die allgemeinen Ausnahmeregeln der Energieeinsparverordnung. Handelt es sich zum Beispiel um ein kleines Gebäude mit einer Gebäudenutzfläche unter 50 m², so ist es von der Ausweispflicht befreit.
Gleiches gilt, wenn das Ferienhaus nur sporadisch und selten im Winter vermietet/genutzt werden und man davon ausgehen kann, dass der Heizenergiebedarf aufgrund dieser Nutzung weniger als ein Viertel des Bedarfs eines vergleichbaren Wohnhauses entspricht. In der Praxis ist das natürlich schwer festzustellen. In der Praxis gehen wir davon aus, dass Ferienhäuser mit klassischer Sommervermietung oder ohne fest installierte Heizung keinen Energieausweis benötigen.
Sehen Sie dazu auch:
Mythos 5: Seit 2014 benötigen auch Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, einen Energieausweis
Das ist Unsinn! Die Ausnahmeregeln für Baudenkmäler blieben auch bei der Novellierung der Energieeinsparverordnung unberührt. Das heißt, dass Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, generell von den Anforderungen der EnEV 2014 befreit sind, inklusive der Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises bei Vermietung oder Verkauf.
Schwierig ist in der Praxis oft festzustellen, ob ein Gebäude tatsächlich als Baudenkmal im Sinne der EnEV eingeordnet werden kann. „Baudenkmal“ und „Denkmalschutz“ sind keine bundeseinheitlich geregelten Begriffe sondern werden in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich angewandt bzw. anders bezeichnet. Teilweise werden Gebäude als „Kulturdenkmal“ ausgewiesen oder sind Bestandteil schützenswerter Gebäudeensembles („Ensembleschutz“).
Wichtig ist eigentlich nur eines: Bestehen seitens städtischer oder Landesbehörden Auflagen zum denkmalgerechten Erhalt des Gebäudes oder aber bestimmter Gebäudeteile (Straßenfassade, Fenster o.ä.), kann der Eigentümer davon ausgehen, dass das Haus von der Ausweispflicht befreit ist. Es ist nur logisch, dass hier die Regelungen der EnEV nicht greifen, da der Eigentümer praktisch nur sehr eingeschränkte technische Möglichkeiten zur energetischen Verbesserung des Gebäudes hat.
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