Kann man im gegenseitigen Einvernehmen auf den Energieausweis verzichten?


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Manchmal geht alles sehr einfach und schnell. Der Käufer will das Haus, so wie es ist…. und stellt keine Fragen. Warum dann noch einen Energieausweis ausstellen, wenn das nur Zeit und Geld kostet? Das fragte sich auch eine Kundin und wollte in unserem Forum wissen, ob man auf den Energieausweis verzichten kann, wenn Käufer und Verkäufer sich darüber einig sind.

Hier findet Ihr die komplette Diskussion um die Frage, ob man im gegenseitigen Einvernehmen auf den Energieausweis verzichten kann.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) hat auf diese Frage eine klare Antwort: In keinem (!) Fall kann beim Verkauf/Vermietung von Immobilien auf die Vorlage eines gültigen Energieausweises verzichtet werden (insofern das Gebäude an sich nicht von dieser Pflicht befreit ist). Etwaige Ausschlussklauseln im Kauf- oder Mietvertrag, die den gegenseitigen Verzicht regeln, sind nicht zulässig.

Wir haben auch leider schon einige Anfragen von Immobilienkäufern bekommen, die sich beim Verkauf mit dem Käufer darauf geeinigt hatten, dass kein Energieausweis erforderlich ist und sich nun – nach einiger Zeit – darauf besinnen, dass das gekaufte Haus eigentlich doch etwas günstiger hätte sein können. Dann wird auch schon einmal der Versuch unternommen, den regelwidrig nicht übergebenen Energieausweis zum Anlass zu nehmen, um Schadensersatzansprüche zu platzieren und damit den Kaufpreis nachträglich noch etwas zu „verschönern“.

Es sollte also hauptsächlich im Interesse des Verkäufers/Vermieters sein, immer einen gültigen Energieausweis vorzulegen und die Vorlage beim späteren Käufer oder Mieter auch auf geeignete Weise zu dokumentieren.

Experten-Interview zum Energieausweis: Nach wie vor herrscht noch viel Unkenntnis über die neuen Pflichten


Bereits im Mai 2014 trat die Energieeinsparverordnung in Ihrer neuesten Fassung (EnEV 2014) in Kraft. Mit der Novelle der Verordnung wurden insbesondere die Pflichten von Immobilieneigentümern im Umgang mit dem Energieausweis bei Vermietung und Verkauf deutlich verschärft. Der Leipziger Energieexperte Dipl.-Ing. Volker Klinkert erklärt, worauf Verkäufer oder Vermieter von Immobilien unbedingt zu achten haben und welche Fehler auch ein Jahr nach Inkrafttreten der EnEV 2014 immer noch häufig gemacht werden.

Herr Klinkert, wie sahen Gesetzeslage und Praxis vor der EnEV-Novelle im letzten Jahr aus?text1

Vor Inkrafttreten der neuen EnEV 2014 musste Kauf- oder Mietinteressenten von Immobilien erst dann ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden, wenn diese den Eigentümer ausdrücklich dazu aufgefordert hatten. Da diese Regelung in der Praxis weitestgehend unbekannt war, wurden Eigentümer nur ausgesprochen selten nach der Vorlage des Energieausweises angefragt. Dazu kam, dass in viele notarielle Kaufverträge eine Klausel aufgenommen wurde, nach der beide Parteien freiwillig auf Ausstellung und Vorlage eines Energieausweises verzichteten. Diese Fälle sind mir durchaus häufig begegnet.

Was hat sich mit der neuen Verordnung ab 1. Mai 2014 geändert?

Sehr viel: Nun müssen Hauseigentümer bei Verkauf oder Vermietung dem Interessenten einen gültigen Energieausweis UNAUFGEFORDERT vorlegen, und zwar spätestens bei der ersten Besichtigung des Objekts. Hierbei kann sowohl das Original oder eine Kopie ausgehändigt werden, möglich ist auch ein Aushang des Energieausweises im Objekt. Von seiner Pflicht ist der Eigentümer auch dann nicht befreit, wenn keine Besichtigung stattfindet. Auch dann muss er Interessenten den Energieausweis zugänglich machen. In jedem Fall muss bei Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages ein gültiger Energieausweis übergeben werden. Ausschlussklauseln in Kauf- oder Mietverträgen sind unwirksam – das ist ganz wichtig: Auch in gegenseitigem Einvernehmen kann nicht auf die Vorlage eines Energieausweises verzichtet werden. Aber die neuen Pflichten setzen bereits früher an, schon bei der Veröffentlichung von Immobilienangeboten.

Was gibt es beim Inserieren von Immobilien zu beachten. Hat sich hier etwas geändert?

text2Hier müssen Eigentümer und Makler besonders gut aufpassen! Denn bisher gab es keine Verpflichtung, in Immobilieninseraten Informationen zum Energieausweis zu veröffentlichen. Das ist nun komplett anders. Liegt ein gültiger Energieausweis vor, so müssen bereits in Immobilieninseraten (dabei ist es völlig egal ob in Presse oder Internet) festgelegte Pflichtangaben aus dem Ausweis veröffentlicht werden. Ich rate allerdings jedem Anbieter, erst dann zu inserieren, wenn ein Energieausweis vorliegt. Inzwischen haben Verbraucherschutzagenturen und Abmahnkanzleien Immobilieninserate verstärkt im Fokus, da sollte man auf Nummer sicher gehen und nicht auf die etwas „weiche“ Regelung in der EnEV vertrauen.

Welche Angaben müssen denn gemacht werden? Werden dann nicht Inserate endlos lang?

Ohne im Einzelnen auf die Pflichtangaben einzugehen: Die Anzeigenlänge und damit auch die Inseratkosten in Zeitungen wird sich erhöhen. Man kann die Angaben aber ganz gut abkürzen. Aber auch hier ist Vorsicht geboten: Wenn falsch abgekürzt wird, besteht Abmahngefahr. Wir haben vor einiger Zeit Leitlinien für das korrekte Inserieren veröffentlicht (https://www.energieausweis-vorschau.de/pflicht/abkuerzungen-zeitung.html). Beim Inserieren in den gängigen Onlineportalen hat es der Anbieter inzwischen leichter. Hier gibt’s es Pflichtfelder für die Angaben aus dem Energieausweis.

Sind alte Energieausweise immer noch gültig?

Ja. Generell ist jeder Energieausweis vom Datum der Ausstellung gerechnet 10 Jahre lang gültig. Entsprechend können auch heute noch ältere Ausweise verwendet werden. Ein bisschen schwierig wird es bei den Pflichtangaben in Inseraten, die gab es bei älteren Energieausweisen zum Teil noch nicht, z.B. die Energieeffizienzklassen. Hierfür gibt es in der EnEV 2014 Übergangsbestimmungen. Einfach gesagt, Ihnen ist es beim Inserieren freigestellt, ob Sie für einen älteren Energieausweis die Effizienzklasse anhand veröffentlichter Tabellen selbst ermitteln …oder auf die Angabe verzichten.

Wie sieht die Praxis ein Jahr nach Inkrafttreten der neuen EnEV 2014 aus? Sind die Regeln bei allen Beteiligten angekommen?

Naja, da bin ich etwas unsicher. Die Online-Immobilienportale haben sich sehr schnell auf die neuen Regeln eingestellt, hier kann der Anbieter praktisch nicht mehr viel falsch machen. Das sieht bei Zeitungsinseraten oder Angeboten auf Maklerseiten teilweise etwas anders aus. Viele sparen sich die Angaben zu Energieausweisen mit dem lapidaren Hinweis darauf, dass das Gebäude von der Ausweispflicht befreit ist oder eben noch kein Energieausweis vorliegt. Es kann natürlich wirklich ein Befreiungsgrund vorliegen, z.B. wenn es sich bei dem Gebäude um ein Baudenkmal handelt. Trotzdem möchte ich ausdrücklich vor zuviel Blauäugigkeit im Umgang mit den Angaben warnen.

Warum? Welche Gefahren bestehen für Eigentümer und Makler?text3

Ich beobachte, dass in letzter Zeit Abmahnkanzleien und Verbraucherschutzzentralen das Thema immer stärker für sich entdecken. Die Abmahnungen von Immobilienunternehmen häufen sich. Diese berufen sich bei fehlenden oder mangelhaften Angaben in Inseraten auf unlauteren Wettbewerb und wissen dabei auch das Recht auf ihrer Seite. Hat man als Anbieter hier wirklich eine „Fehlstelle“, stehen die Chancen schlecht, sich dann gegen ärgerliche Zahlungen zu wehren. Theoretisch drohen auch Bußgelder. Es werden dabei ja immer wieder 15.000 € genannt. Allerdings ist mir noch kein einziger Fall bekannt, in dem tatsächlich im Zusammenhang mit dem Energieausweis einmal ein solches Bußgeld ausgesprochen wurde.

Was können Sie Immobilienanbietern speziell raten?

In jedem Fall würde ich dazu raten, schon vor dem Inserieren einen Energieausweis ausstellen zu lassen und dann die Pflichtangaben auch korrekt zu veröffentlichen. Letztlich kostet es nicht mehr, den Ausweis einfach etwas eher zu bestellen. Sollte das Gebäude von der Ausweispflicht befreit sein, dann rate ich dazu, den konkreten Befreiungstatbestand nach EnEV 2014 auch zu veröffentlichen. Ist man sich nicht sicher, kann hier auch ein Energieberater helfen (https://www.energieausweis-vorschau.de/energieausweis/befreiung-von-der-energieausweispflicht.html)

Was ist Ihnen in einem reichlichen Jahr EnEV 2014 im Umgang mit dem Energieausweis noch aufgefallen?

Aufgefallen ist mir, dass nach wie vor noch viel Unkenntnis über die neuen Regeln zum Energieausweis besteht. Das dürfte eigentlich zumindest bei professionellen Immobilienanbietern nicht der Fall sein, da der Energieausweis ja praktisch bei jedem Verkauf und jeder Vermietung Pflicht ist. Erschreckend ist, welche Fehlinformationen zum neuen Energieausweis teilweise in der Fachwelt kursieren. Um Einiges zu klarzustellen: Nach wie vor gibt es neben dem relativ aufwendigen bedarfsorientierten Energieausweis auch den kostengünstigen verbrauchsbasierten Ausweis. Die Regelungen zur Wahlfreiheit sind nach wie vor unverändert. Gleiches gilt für die Ausnahmeregelungen zur Energieausweis-Pflicht: Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen oder z.B. nicht bzw. überwiegend nicht beheizt werden, benötigen keinen Energieausweis.

Prüft eigentlich irgendjemand nach, ob die Angaben im Energieausweis korrekt sind?

Ja. Auch da ist mit dem Inkrafttreten der EnEV 2014 Einiges geschehen: Jeder Energieausweis erhält mit der Ausstellung eine Registriernummer vom Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt). Hier werden alle Energieausweise bundeszentral registriert. Darüber hinaus stellen die Aussteller dem DIBt alle Ausweisdaten online zur Verfügung. Es ist davon auszugehen, dass jeder Energieausweis im Verlauf der nächsten Jahren in mehreren Prüfschritten kontrolliert wird. Dementsprechend kann ich nur jedem Eigentümer auch bei der Auswahl des Ausstellers nur zu größter Sorgfalt raten. Gehen Sie Billiganbietern aus dem Weg, die keinerlei Prüfung der Ausweisangaben durchführen und vergewissern Sie sich, dass alle Angaben zur Immobilie abgefordert und danach auch individuell geprüft werden.

Vielen Dank für das Gespräch!

 

Zur Person:Zur Person

Dipl.-Ing. Volker Klinkert ist Diplomingenieur für Energietechnik (TH) und arbeitet seit 1996 u.a. als Berater an Energie- und Versorgungskonzepten. Seit 2008 ist er als auch deutschlandweit als Aussteller für Energieausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude tätig.

 

Weitere Informationen zum Energieausweis erhalten Sie hier:

Überblick über die neuen Pflichten beim Energieausweis seit 2014: https://www.energieausweis-vorschau.de/pflicht.html

Energieausweis: Mit welchen Kosten muss man rechnen? https://www.energieausweis-vorschau.de/kosten.html

EnEV 2014: Die neuen Regeln für Wohngebäude: https://www.energieausweis-vorschau.de/enev2014/enev-novelle-april-2015.html

EneV 2014: Die neuen Regeln für Nichtwohngebäude: https://www.energieausweis-vorschau.de/enev2014/enev-novelle-nwg-april-2015.html

Die 5 größten Mythen um den Energieausweis


Mit Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung 2014 im vergangenen Jahr haben sich beim Thema Energieausweis für Immobilieneigentümer viele Veränderungen ergeben. Leider kursieren seitdem auch viele falsche Informationen in den Medien, so dass viele Eigentümer und Immobilenmakler aber auch Kauf- und Mietinteressenten stark verunsichert sind. Wir haben bereits in der Vergangenheit umfassend zu den wichtigen Neuregelungen informiert, wollen aber aufgrund der großen Unsicherheit an dieser Stelle mit den größten Mythen rund um den Energieausweis aufräumen.

 

Mythos 1: Seit 2014 darf nur noch der bedarfsorientierte Energieausweis ausgestellt werden

Das ist falsch. Nach wie vor gibt es zwei Arten von Energieausweisen, den verbrauchsbasierten Energieausweis (Verbrauchsausweis) und den bedarfsorientierten Energieausweis (Bedarfsausweis). Der Verbrauchsausweis wird auf Basis real gemessener Heizenergieverbräuche (z.B. für Erdgas oder Heizöl) erstellt und ist vergleichsweise günstig und einfach. Beim Bedarfsausweis werden anhand von Gebäudegeometrie und Beschaffenheit der Außenflächen sowie der Spezifik der Heizungsanlage theoretische Energiebedarfswerte rechnerisch ermittelt. Das ist deutlich aufwendiger und teurer.Der Energieausweis

Bereits am 30. September 2008 (und nicht erst 2014) endete die Wahlfreiheit zwischen dem Verbrauchsausweis und dem aufwendigeren Bedarfsausweis, allerdings nur für bestimmte Wohngebäude.

So ist für Wohngebäude, die vor dem 1.11.1977 errichtet wurden (im Zweifel gilt hier das Datum des Bauantrags) und weniger als 5 Wohneinheiten aufweisen nur noch der bedarfsorientierte Energieausweis möglich.

Aber auch für diese Gebäude gibt es eine Ausnahme: Wenn sie bereits beim Bau oder durch spätere energetische Modernisierung das Niveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen, dann besteht für diese Wohngebäude weiterhin Wahlfreiheit zwischen den Ausweisarten. Nach unseren Erfahrungen umfasst diese Ausnahmeregelung in der Praxis sehr viele ältere Häuser, da die Anforderungen der 1. WSchV 77 doch sehr niedrig waren und viele dieser Gebäude in der Zwischenzeit zumindest teilweise saniert wurden.

Wichtig ist, dass sich an den oben genannten Regeln zur Wahlfreiheit auch unter der Neufassung der Energieeinsparverordnung in der EnEV 2014 nichts geändert hat, auch wenn das in einschlägigen Medien und selbst von Fachleuten oft fälschlicherweise so dargestellt wird!

Noch einmal zusammengefasst: Sie haben immer die Möglichkeit, sich einen verbrauchsbasierten Energieausweis ausstellen zu lassen, wenn:

  • Ihr Haus über 5 oder mehr Wohneinheiten verfügt oder
  • der Bauantrag für Ihr Wohngebäude nach 31.10.1977 gestellt wurde oder
  • das Gebäude die Standards der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt

Eine schnelle und einfache Prüfung, ob Ihr Haus unter die oben genannten Regelungen fällt und damit Wahlfreiheit besteht, können Sie mit einem Online-Check unter folgendem link durchführen:

Prüfen Sie hier ob Sie das Wärmeschutzniveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen.

 

Mythos 2: Beim Immobilienverkauf kann im gegenseitigen Einvernehmen auf einen Energieausweis verzichtet werden

Falsch! Mit Inkrafttreten der neuen Energiesparverordnung 2014 (EnEV 2014) wurden insbesondere die Regeln zur Vorlage des Energieausweises deutlich verschärft. So ist bei Verkauf oder Vermietung von Immobilien potentiellen Käufern bzw. Mietern ein gültiger Energieausweis vorab unaufgefordert vorzulegen. Bereits bei der Anzeige von Verkauf oder Vermietung (völlig unabhängig davon, ob privat oder bei kommerziellen Anbietern wie Zeitungen oder Immobilienportalen) sind bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis zu veröffentlichen, so dass praktisch also bereits lange vor Vertragsschluss ein gültiger Ausweis vorhanden sein muss.

Natürlich ist es möglich, dass ein Immobiliengeschäft auch ohne vorheriges Inserat zustande kommt und dass sich beide Parteien einig sind, dass kein Interesse an einem Energieausweis besteht. Vor Inkrafttreten der EnEV 2014 wurde dann sehr häufig in Kauf- oder Mietverträgen eine entsprechende Ausschlussklausel formuliert. Dies ist aber nun nicht mehr zulässig. Wir empfehlen Verkäufern und Vermietern dringend, in jedem Fall einen gültigen Energieausweis vorzulegen und dies auch zu dokumentieren. Aus unserer Praxis sind uns nun leider schon einige Fälle bekannt, in denen der Immobilienkäufer, mit dem bei Vertragsschluss noch bestes Einvernehmen herrschte, im Nachgang auf dem Klageweg versuchte, den Kaufpreis „nachzubessern“.

Mehr Informationen hierzu:

https://www.energieausweis-vorschau.de/pflicht.html

 

Mythos 3: Der Energieausweis kann auch für einzelne Wohnungen ausgestellt werden, wenn sie separate Eigentümer haben

Auch das ist falsch! Eingültiger Energieausweis, egal ob Verbrauchs-oder Bedarfsausweis, kann immer nur für das gesamte Gebäude und nicht für einzelne Wohnungen ausgestellt werden, völlig ungeachtet der Eigentumsverhältnisse. Bei Verkauf oder Vermietung einzelner Wohnungen ist somit immer der Energieausweis für das gesamte Gebäude vorzulegen.

Ausnahmen gibt es nur bei gemischt genutzten Gebäuden, also Häusern, die sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt werden (typisch: Wohn- und Geschäftshaus mit z.B. Ladenlokal). Hier sind für den Wohn- und den Gewerbeteil in der Regel jeweils separate Energieausweise auszustellen. Auch hier darf der Wohnteil aber nur als Gesamtheit betrachtet werden.

 

Mythos 4: Bei der Vermietung von Ferienhäusern ist immer ein Energieausweis vorzulegen

Das ist so nicht richtig. Generell fallen auch Ferienhäuser natürlich unter die Regeln der EnEV 2014 und damit auch unter die Vorlagepflicht von Energieausweisen.

Aber auch für Ferienhäuser gelten die allgemeinen Ausnahmeregeln der Energieeinsparverordnung. Handelt es sich zum Beispiel um ein kleines Gebäude mit einer Gebäudenutzfläche unter 50 m², so ist es von der Ausweispflicht befreit.

Gleiches gilt, wenn das Ferienhaus nur sporadisch und selten im Winter vermietet/genutzt werden und man davon ausgehen kann, dass der Heizenergiebedarf aufgrund dieser Nutzung weniger als ein Viertel des Bedarfs eines vergleichbaren Wohnhauses entspricht. In der Praxis ist das natürlich schwer festzustellen. In der Praxis gehen wir davon aus, dass Ferienhäuser mit klassischer Sommervermietung oder ohne fest installierte Heizung keinen Energieausweis benötigen.

Sehen Sie dazu auch:

https://www.energieausweis-vorschau.de/forum-energiepass/forum/single_thread/offenes-forum/fragen-zum-energieausweis/verbrauchsausweis-fuer-ferienhaus.html?no_cache=1

https://www.energieausweis-vorschau.de/forum-energiepass/forum/single_thread/offenes-forum/fragen-zum-energieausweis/ferienwohnung.html?no_cache=1

 

Mythos 5: Seit 2014 benötigen auch Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, einen Energieausweis

Das ist Unsinn! Die Ausnahmeregeln für Baudenkmäler blieben auch bei der Novellierung der Energieeinsparverordnung unberührt. Das heißt, dass Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, generell von den Anforderungen der EnEV 2014 befreit sind, inklusive der Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises bei Vermietung oder Verkauf.

Schwierig ist in der Praxis oft festzustellen, ob ein Gebäude tatsächlich als Baudenkmal im Sinne der EnEV eingeordnet werden kann. „Baudenkmal“ und „Denkmalschutz“ sind keine bundeseinheitlich geregelten Begriffe sondern werden in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich angewandt bzw. anders bezeichnet. Teilweise werden Gebäude als „Kulturdenkmal“ ausgewiesen oder sind Bestandteil schützenswerter Gebäudeensembles („Ensembleschutz“).

Wichtig ist eigentlich nur eines: Bestehen seitens städtischer oder Landesbehörden Auflagen zum denkmalgerechten Erhalt des Gebäudes oder aber bestimmter Gebäudeteile (Straßenfassade, Fenster o.ä.), kann der Eigentümer davon ausgehen, dass das Haus von der Ausweispflicht befreit ist. Es ist nur logisch, dass hier die Regelungen der EnEV nicht greifen, da der Eigentümer praktisch nur sehr eingeschränkte technische Möglichkeiten zur energetischen Verbesserung des Gebäudes hat.

Vorsicht! Viele Kaufverträge enthalten Ausschlussklauseln zur Vorlage des Energieausweises!


Bei uns häufen sich inzwischen die Anfragen von Hauskäufern oder Mietern, die beim Kauf (oder Mietvertragsabschluss) keinen gültigen Energieausweis vom (Alt)Eigentümer vorgelgt bekamen. Dieser verwies dann nach (!) Abschluss des Vertrages auf eine Klausel im Kauf-(Miet-)Vertrag, nach der der Käufer (Mieter) freiwillig auf die Einsicht in den Energieausweis erzichtet. Was ist von solchen Klauseln zu halten und sind diese rechtswidrig?

Rechtsfragen zum EnergieausweisZunächst mal ist festzustellen, dass solche Klauseln natürlich nicht rechtswidrig sind, in einem Vertrag zwischen Privatpersonen kann man im Prinzip alles Mögliche regeln. Wichtig ist aber eines: Wird der Käufer (Mieter) auf diese Klausel aufmerksam und möchte er von seinem Recht Gebrauch machen, den Energieausweis vor dem Kauf einzusehen, so kann er dies auch verlangen und natürlich auch, dass die entsprechende Klausel aus dem Vertrag entfernt wird.

Besteht der Verkäufer (Vermieter) auf der Klausel und macht davon sogar den Verkauf (die Vermietung) abhängig, so ist dies natürlich nicht rechtens. In einem solchen Fall kann der Interessent sein Recht auch notfalls durch eine Anzeige beim zuständigen Ordnungsamt durchsetzen. Hier drohen dann empfindliche Bußgelder. (hier gibt es Informationen zu Anlaufstellen für Betroffene)

In jedem Fall ist aber jedem zu raten, den Vertragstext genau auf derartige Klauseln zu prüfen. Wir gehen davon aus, das einige Notare wohl inzwischen standardmäßig solche Ausschlüsse in Immobilienkaufverträge formulieren und sehr leicht wird dem Käufer das Vertragswerk dann als „Standardkaufvertrag“ dargeboten. Viele Betroffene sind mit so einer Aussage recht schnell zufrieden… im Nachhinein besteht dann aber leider keine Möglichkeit mehr, den Verkäufer (Vermieter) zur Vorlage eines Energieausweises zu zwingen. Bei uns rufen mehrmals pro Woche Leute an, die einen Vertrag mit solchen Klauseln abgeschlossen haben und von uns Rat haben wollen, wie sie nun an den Energiepass gelangen können.

Bei einem solchen Verhalten liegt ja der Verdacht sehr nahe, dass der Hauseigentümer Informationen über den energetischen Zustand des Hauses verschleiern bzw. den Käufer (Mieter) täuschen will. Andere Gründe fallen da eigentlich aus, da man einen gültigen Energieausweis mittlerweile sehr kurzfristig und sehr günstig erhalten kann.

Kein Sanierungszwang durch Energieausweis!


Bestandteil des Energieausweises sind die sogenannten Modernisierungshinweise. Sie sollen dem Eigentümer Anhaltspunkte geben, in welchen Bereichen des Gebäudes energetische Sanierungsmaßnahmen (wirtschaftlich) sinnvoll sind. Das kann zum Beispiel die Dämmung der Außenwände bzw. Dachflächen sein, aber auch der Austausch der Fenster oder die Erneuerung der Heizungsanlage.

Viele Hauseigentümer sind besorgt, dass die Modernisierungstipps aus dem Energiepass für sie bindend sein könnten, d.h. dass Mieter oder Käufer auf der Durchführung der genannten Maßnahmen bestehen können. Diese Sorge ist allerdings unbegründet. Die Modernisierungshinweise sind reine Empfehlungen und nicht bindend. Es besteht also kein Sanierungszwang, auch wenn der Aussteller des Energieausweises einzelne Modernisierungsmaßnahmen empfiehlt.

Ohnehin werden diese in der Regel sehr pauschal erteilt und sollen nur verdeutlichen, an welchen Stellen prinzipiell Einsparpotential gesehen wird. Ob die Maßnahmen dann wirklich technisch umsetzbar und vor allem wirtschaftlich sind, sollte der Hauseigentümer immer mit Fachleuten (Bauingenieur, Baufirmen, Heizungsfachmann) klären.

Eigentümer verweigert Energieausweis – Anlaufstellen für Mieter und Hauskäufer


Hauseigentümer sind verpflichtet, bei Verkauf  bzw. Vermietung von Gebäuden Kauf- bzw. Mietinteressenten einen rechtsgültigen Energieausweis auf Verlangen vorzulegen. In der Praxis weigern sich nach wie vor viele Eigentümer, dieser Pflicht nachzukommen und haben damit oft Erfolg, weil weder Interessenten noch Behörden wissen, wo die Ordnungswidrigkeit des Eigentümers anzuzeigen ist.

Die Deutsche Energieagentur (dena) hat nun erstmals eine Liste mit ensprechenden Anlaufstellen veröffentlicht, bei denen Ordungswidrigkeiten im Zusammenhang mit dem Energieausweis anzuzeigen sind:

Ordnungswidrig im Sinne der EnEV handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig:

  • bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes oder einer Wohnung dem potenziellen Nutzer einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht, spätestens wenn dies der Nutzer verlangt oder
  • einen Energieausweis oder Modernisierungsempfehlungen ausstellt, ohne nach
    § 21 EnEV ausstellungsberechtigt zu sein.“

Die komplette Information und die Liste der regionalen Anlaufstellen finden Sie hier auf den Seiten der dena.

Witere Hinweise für Hauseigentümer zu den Pflichten und Konsequenzen im Zusammenhang mit der Übergabe und Veröffentlichung von Energieausweisen finden Sie hier:

Was passiert, wenn der Energieausweis fehlt?

Energiekennwert aus Energieausweis muss künftig in Wohnungsanzeigen veröffentlicht werden


Die Regelungen im Umgang mit dem Energieausweis werden laut Deutschem Mieterbund drastisch verschärft. So muss in Zukunft der Energiekennwert in Wohnungsanzeigen veröffentlicht werden.

Informationen des Deutschen Mieterbunds (DMB) aus Brüssel zufolge, haben
sich die EU-Kommission, der EU-Rat und das EU-Parlament auf den Inhalt
einer neuen EU-Richtlinie zum Gebäudeenergieverbrauch verständigt. Die
neue Richtlinie wird vor allem Folgen für den Energieausweis mit sich
bringen. Die Regelungen im Umgang mit dem Energieausweis werden laut DMB
drastisch verschärft. So muss in Zukunft der Energiekennwert in
Wohnungsanzeigen veröffentlicht werden. Bislang musste beim Kauf oder
beim Vermieten eines Gebäudes der Energieausweis dem Interessenten zur
Einsichtnahme vorgelegt werden. Nach der neuen EU-Richtlinie muss der
Energieausweis, bzw. eine beglaubigte Kopie des Energieausweises,
künftig dem Interessenten, sobald ein Kauf- oder Mietvertrag zu stande
kommt, auch ausgehändigt werden.
Verabschiedet werden soll die neue EU-Richtlinie voraussichtlich am
7.12.2009 im EU-Rat, und Anfang 2010 im europäischen Parlament. Wenn
diese Termine bestand haben, so wird die Richtlinie Mitte 2010 in Kraft
treten. Sobald die Richtlinie zum Energieausweis in Kraft getreten ist,
muss diese innerhalb von zwei Jahren in nationales, also deutsches
Recht, umgesetzt werden.
Der Deutsche Mieterbund begrüßt nach eigenen Aussagen diese Verschärfung
der Richtlinien zum Umgang mit dem Energieausweis. Das Hauptanliegen
hierbei ist es eine größere Transparenz für Mieter und Käufer zu schaffen.

Weitere Informationen zum Thema: http://www.mieterbund.de

Aus meiner Sicht ist das ein begrüßenswerter Schritt, dem Energieausweis flächendeckend zum Durchbruch zu verhelfen. Denn noch ist nur ein geringer Teil von Miet- und Kaufinteressenten über ihr Recht auf Informationen zum energetischen Zustand der Immobilie aufgeklärt.

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